2022년 새 정부 들어 재개발 규제 완화가 이어지고 있어 전국적으로 교회재개발 역시 활성화됐다. 특히 수도권을 중심으로 서울시 1만 가구 주택 공급을 위한 역세권 공공개발사업지가 8곳으로 정해졌다. 그 외에 공공개발, 민간 지역재개발, 재건축, 시행사가 주도하는 지역주택 조합 사업 등 여러 종류의 재개발이 전국적으로 확대되고 있다. 이런 상황에서 교회들이 보상을 제대로 받지 못하는가 하면 턱없이 적은 감정평가액만 받고 쫓겨나는 사례들이 늘어나고 있다.

이에 한국교회재개발연구소(소장 이봉석 목사)는 10월 27일 한국교회100주년기념관에서 ‘제2차 교회재개발연구소 세미나’를 갖고 교회 재개발에 관한 정확한 정보를 제공하고 교회들이 합당한 보상을 받아 교회를 세워나갈 수 있는 길을 제시했다.

‘교회재개발, 길을 제시하다’를 주제로 열린 이날 세미나에서 이봉석 소장은 “중요한 것은 보상을 제대로 받기 위해 단계별로 접근해야 한다”고 강조했다.

우선 초기대응의 예를 보면 대부분 조합에서는 자신들의 사업적 이익을 위해 되도록 종교부지를 주지 않거나 적게 주려고 한다. 따라서 교회는 초기대응에서 종교부지를 확보하고 면적, 위치 등을 조합으로부터 받아내도록 할 것을 이 소장은 제시했다.

“안타까운 것은 이런 초기대응을 제대로 하지 못해 종교부지를 못 받는 경우도 있고, 현 종교부지의 1/2 미만 정도 밖에 받지 못 하거나 원하지 않는 형태의 면적을 받는 경우도 있다. 그러나 초기대응의 기회가 있는 경우, 종교부지를 주지 않겠다고 하는 조합으로부터 현 평수보다 넓은 종교부지를 받기도 한다.”

초기대응 관련 사례를 보면 한 교회는 종교부지 형태를 건물을 세우기 어려운 삼각형 모양으로 받은 경우가 있었다. 해당 교회는 “구청 고위직에 지인이 있다”며 5차례 조합에 내용 증명을 보내고 자신있게 협상에 나섰지만 조합으로부터 “종교부지를 변경 할 수 없다”는 답변만 돌아왔다. 이후 본 연구소와 컨설팅 이후 첫 조합과의 만남에서 종교부지의 모양을 사각형으로 변경하고 위치도 더 나은 곳으로 확보했다고 소개했다.

또 수도권의 한 조합 안에 3교회 (A,B,C)가 있었는데 A는 초기대응을 잘해 현재의 부지보다 30% 정도를 더받았고, B와 C 두 교회는 현 종교부지의 1/2밖에 받지 못했다고 전했다.

그런가 하면 최근 경기도 광명시의 한 교회는 대로변에 40억 이상의 교회 건물을 가지고 있었는데 조합에선 종교부지도 주지 않고, 지하상가 10평을 분양해주겠다고 하며 나머지를 현금 7억으로 보상해주겠다는 답변으로 관리처분 인가를 끝내버렸다는 것이다. 본 연구소가 검토한 결과, 종교부지는 받을 수 없지만 현금 보상을 넉넉히 받아 다른 곳으로 이주하여 교회를 세울 수 있는 방법이 있었다고 말했다.

그러면서 지난 교회재개발세미나 당시, 서울시 용산구 한 교회는 종교부지가 구석진 곳으로 정해져 있었는데 세미나 참석 이후 조합과의 협상을 거쳐 아파트 입구 쪽으로 종교부지를 변경해서 받은 사례가 있었다고 전했다.

이 소장은 “안타까운 것은 너무 안일한 마음으로 재개발을 대처하는 경우들이 있다”며 “본 연구소가 항상 강조하는 것은 지역 안에 재개발이 시작되면, 처음부터 적극적으로 참여하는 것이 중요한데 안일하게 대처할 경우 적은 금액만 받고 쫓겨나는 피해가 많다”고 안타까워했다. 특히 공공개발 같은 경우, 초기 단계에서 80% 이상의 결과가 정해지기 때문에 공공개발은 절대 초기 단계 대처를 놓치면 안 된다고 강조했다.

초기 대응이 잘 안 되면 법적 대응은 불가피한데, 조합이 대형 로펌들과 계약을 하는 만큼 교회도 그에 대응할 실력 있는 법률 전문가가 필요해 본 연구소도 교회 재개발 각 분야의 전문 로펌 4곳과 협력, 대응하고 있는 이유를 설명했다.

이후 과정은 협상이다. 현행 도시및주거환경정비법(이하 도정법)에는 교회재개발에 있어 “얼마 이상의 보상 감정가를 보상하라”는 기준이 없다. 따라서 유명한 로펌과 대처를 한다 해도 협상 능력에 따라 보상 금액에 큰 차이도 존재한다. 관련 사례로, 수도권의 한 교회는 일대일 대토에 실제적 건축비를 받고 마무리한 경우도 있지만 일대일 대토에 실제 건축비보다 훨씬 더 많은 보상을 받아 교회와 교회 내에 여러 시설과 인테리어 등을 하고도 금액이 남는 사례도 있었다는 것이다.

“지금까지 전국 교회재개발의 현황을 보면 대형 교회들은 조합에서 사전에 종교부지와 건축비를 주려고 미리 준비하는 경우가 많다. 그러나 성도 수 200명 미만의 작은 교회들은 조합에서 무시하는 경우들이 많다. 교회로 인해 재개발이 지연돼 손해를 본다고 했을 때가 되어서야 교회의 요구조건을 들어준다.”

이 소장은 “지역의 빛과 소금이 되어 주민들에게 선한 인식을 심어주어야 할 교회가 재개발로 인해 지역 주민으로부터 손가락질을 받는 일이 발생해선 안 된다”며 “단계별로 잘 대처하기만 하면 얼마든지 지역과 조합과의 큰 갈등 없이 보상을 잘 받으며 마무리 할 수 있다”며 원하는 교회들에게 적극적으로 도울 것이라고 피력했다.